LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE PROTEGGE IL COMPRATORE

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Ho stipulato con un mio conoscente un preliminare per l'acquisto di una casa. Il contratto è stato fatto amichevolmente fra noi, senza l'intervento di un esperto, ed alla firma del contratto ho versato 30.000,00 euro al venditore a titolo di acconto. Dopo tre settimane mi sono recato dal mio notaio per stipulare il rogito di compravendita. Il notaio ha effettuato i controlli di legge e, purtroppo, mi ha comunicato che dieci giorni dopo la firma del preliminare è stata iscritta un'ipoteca giudiziale sull'immobile che devo acquistare da parte di un creditore del venditore. Avrei dovuto stipulare anche il contratto preliminare con l'ausilio di un notaio?
Lettera firmata.



Ricevo diverse lettere del tenore di quella qui trascritta. Occorre quindi ragionare in questo modo: dalla firma di un contratto preliminare si origina un rapporto giuridico che ha effetto solo tra i soggetti che hanno firmato quel contratto. Questo significa che, nonostante la firma del preliminare, il venditore:
potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone;
potrebbe iscrivere ipoteche sull'immobile promesso in vendita;
potrebbe subire, come nel caso del nostro lettore, l'iscrizione di ipoteche sull'immobile promesso in vendita.
Se questo accadesse, non si potrebbe chiedere ad un giudice di invalidare la vendita, ma si potrebbe solo chiedere il risarcimento dei danni, a condizione che il venditore abbia un patrimonio aggredibile.
Per evitare i rischi sopra accennati è necessario stipulare davanti ad un notaio il contratto preliminare, che il notaio medesimo trascriverà nei registri immobiliari. La trascrizione impedisce il verificarsi delle conseguenze negative sopra evidenziate; infatti è come se il contratto definitivo fosse stato trascritto nei registri immobiliari nel momento in cui è stato trascritto il contratto preliminare; quindi vengono ad essere neutralizzate tutte le eventuali trascrizioni od iscrizioni pregiudizievoli, che intervengano successivamente alla trascrizione del preliminare. Infine il notaio controllerà anche l'assenza di trascrizioni pregiudizievoli a carico del venditore e già esistenti sempre sull'immobile promesso in vendita. Da ultimo occorre rilevare che è opportuno trascrivere il preliminare quanto maggiore sia il rischio di incorrere in spiacevole conseguenze derivanti dalla mancata trascrizione e quindi:
quanto maggiore sia il lasso di tempo tra il preliminare e il contratto definitivo;
quanto maggiore sia l'importo da versare a titolo di acconto o di caparra;
quanto maggiore sia il rischio di azioni di terzi in caso di insolvenza del venditore (come nell'ipotesi nella quale il venditore sia un imprenditore e quindi un soggetto fallibile).

Luigi Mambelli, notaio in Castiglione delle Stiviere.
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